Časté chyby pronajímatelů v textu nájemní smlouvy - první díl

V tomto článku shrnuji zkušenosti nabyté dlouholetým poskytováním právního poradenství pronajímatelům - ať už jde o vlastníky činžovních domů nebo o vlastníky bytu určeného k pronájmu. V nájemních smlouvách se vyskytují skupiny chyb, které mohou vést buď k neplatnosti smlouvy anebo alespoň k potížím při pozdějším vymáhání nároků pronajímatele ze smlouvy. 

1. Neurčitost označení předmětu nájmu

Pronajímaný byt musí být jednoznačně definovaný. Pokud jde o jednotku samostatně zapsanou k katastru nemovitostí, je situace jednodušší - takový byt má podle katastru označení sestávající z čísla popisného domu lomeno číslem bytové jednotky, spolu s uvedením obce nebo katastrálního území.

Pokud je dům zapsán v katastru celý (není rozdělený na jednotky), je třeba řádně identifikovat dům a pak popsat jednotku jejím číslem, pokud jsou čísla v domě používaná, a k tomu ideálně i popisem umístění v domě (..v druhém nadzemním patře domu vlevo od schodiště..).

Je užitečné popsat i místnosti bytu a jeho součásti, příslušenství a vybavení - toto není nutnou náležitostí smlouvy podle zákona, ale je dobré takto předejít nejasnostem, zda má nájemce právo užívat sklep, komoru nebo třeba část společných prostor domu.

2. Nesprávné označení stran nájemní smlouvy

Jako pronajímatelé musí být označeni všichni spoluvlastníci anebo v případě bytu ve společném jmění oba manželé, i když za ně na základě pověření třeba jedná jeden z nich.

Na straně nájemců je pro pronajímatele obvykle výhodnější, aby jako nájemci vystupovaly všechny dospělé osoby bydlící v bytě (například druh a družka), a to pro případ potřeby vymáhání vzniklých dluhů.

3. Nedostatečné prověření osoby nájemce před uzavřením smlouvy

Bod 2 mne pak přivádí k velmi důležitému kroku, který by pronajímatel měl provést ještě před uzavřením smlouvy, a tím se pak s větší pravděpodobností vyvaroval mnoha potíží v budoucnu. 

Zájemce o nájem bytu je možno prověřit online v insolvenčním rejstříku a v rejstříku exekucí - pokud má zájemce v těchto rejstřících záznam, je šance na neplacení nájemného bohužel znatelně vyšší. Pronajímatel by si měl nechat předložit platné osobní doklady a podle nich provést prověření. Může také od zájemců žádat (dobrovolné) doložení zaměstnání, reference od stávajícího pronajímatele a potvrzení, že nájemce za sebou nezanechává dluhy nebo zničený byt.  

(bude pokračování)